Podpisujesz umowę najmu okazjonalnego? Uważaj na ten groźny błąd. Popełnia go niejeden właściciel mieszkania na wynajem

Umowa najmu okazjonalnego to specjalny typ umowy najmu, zapewniający właścicielowi nieruchomości większą ochronę w razie problemów z lokatorem. Zawarcie takiej umowy m.in. ułatwia i przyspiesza eksmisję niepłacącego najemcy, co w przypadku zwykłej umowy najmu nieraz potrafi zająć miesiące albo i lata.

Żeby umowa najmu okazjonalnego była ważna, musi zawierać pewne kluczowe elementy. Jeśli któregoś z nich zabraknie, umowa nie będzie chronić, jak należy. Przeoczenia w tym zakresie to błąd, który może łatwo popełnić np. właściciel zawierający tego typu umowę przed notariuszem po raz pierwszy.

Jak wyjaśniają eksperci portalu NieruchomosciSzybko.pl, właściciel mieszkania musi dopilnować, żeby:

• najemca podpisał notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji – w ten sposób lokator zaświadcza, że w terminie wskazanym przez właściciela opuści lokal,
• najemca wskazał w oświadczeniu inne mieszkanie lub dom, do którego przeniesie się po eksmisji z wynajmowanego lokum,
• najemca dostarczył oświadczenie, w którym właściciel wskazanego lokalu „zastępczego” (lub inna osoba uprawniona) potwierdza, że faktycznie przyjmie pod swój dach eksmitowanego lokatora.

Jak podpowiadają eksperci, właściciel wynajmowanego mieszkania może dodatkowo zażądać, żeby na tym ostatnim dokumencie (oświadczeniu) znalazł się podpis notarialnie poświadczony.

– W ten sposób wynajmujący zabezpiecza się przed możliwością wskazania fikcyjnego lokum na wypadek eksmisji – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Z przepisów polskiego prawa nie wynika jasno, co się stanie, jeżeli omówione wyżej formalności zostaną zaniedbane. Praktyka sądowa pokazuje jednak, że najprawdopodobniej umowa najmu okazjonalnego zmienia się wówczas w zwykłą umowę najmu, przynajmniej pod niektórymi względami. Tym samym właściciel mieszkania traci dodatkową ochronę i nie może już łatwo usunąć najemcy z lokalu.

– Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 roku (sygn. akt XV Ca 217/14) sugeruje, że w analizowanej sytuacji umowa najmu okazjonalnego będzie nadal ważna, ale trzeba ją traktować jak zwykłą umowę najmu z eksmisyjnego punktu widzenia – podaje Markiewicz.

Warto też przypomnieć, że nie każdy właściciel mieszkania może legalnie zawrzeć z lokatorem umowę najmu okazjonalnego. Jak wskazuje ustawa o ochronie praw lokatorów, może to zrobić wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Co więcej, umowę taką zawiera się na okres nie dłuższy niż 10 lat.

Eksperci portalu NieruchomosciSzybko.pl przypominają także, iż zawarcie umowy najmu okazjonalnego należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Co ważne, musi to być zawsze urząd skarbowy właściwy z uwagi na miejsce zamieszkania właściciela lokalu – nie ma znaczenia, gdzie zlokalizowana jest wynajmowana nieruchomość.

– Należy też wiedzieć, że najemca może domagać się, aby właściciel lokalu udokumentował swoje zgłoszenie wynajmu fiskusowi – wskazuje ekspert.

Niezgłoszenie najmu okazjonalnego w urzędzie skutkuje tym, że taka umowa jest traktowana jak zwykła umowa najmu, a więc nie daje właścicielowi mieszkania żadnych dodatkowych uprawnień czy ochrony w przypadku problemów z najemcą.